Покупка жилья сложная и достаточна длительная процедура. От активности, осторожности, добросовестности и предусмотрительности зависит как качество покупаемого жилья, так и минимизация проблем с связанных с покупкой. Для решения имущественного вопроса в новом городе (предполагая, что вы уже имеете необходимую для покупки сумму или обеспечили возможность привлечения необходимых средсчтв) необходимо решить ряд вопросов, они в целом одинаковы для покупки жилья в любой городе: определение вида недвижимости (новостройка, вторичный рынок, загородный дом); выбор района города или пригорода; ориентирование в ценах на искомый вариант; получение ипотечного кредита; поиск недвижимости; покупка жилья; регистрация собственности; ремонт (дооборудование новостройки). Рассмотрим все вопросы по порядку. Определение вида недвижимости Новостройка, квартира на вторичном рынке, загородный дом - выбор типа жилья обычно определяется личными предпочтениями, но последнее время на него все большее давление оказывает цена. Цена же за жилье очень сильно коррелирует с условиями проживания и лишь на этапе строительства рисками его возведения и отложенной возможностью в нем проживания. Новостройки на этапе закладки фундамента - являются оптимальным выбором по цене, при поиске жилья с новыми коммуникациями, современной планировки и однородной социальной среды, при возможности ожидания 1-2 года. Очевидно такого рода предложения недоступны решивим переезжать сейчас. Ждать два года на арендованной квартире и выплатить за это $5-10 тыс. - не самый удобный вариант. Таким образом, если мигранты и покупают жилье в новых домах, то либо последние свободные квартиры в уже сданных и заселяемых домах, либо в домах, срок заселения (но не сдачи) колеблется в пределах нескольких месяцев. Заселение в новые дома обычно происходит до момента окончательной гос.приемки, когда подключаются коммуникации и проводят электичество по временной схеме. После этого приемка дома может продолжаться еще от квартала до года. В таком доме нельзя стать на учет в паспортном столе, оформить медицинскую страховку, пенсию родителей, он не обладает почтовым адресом, но в нем можно жить во вполне приемлемых условиях (обычно до сдачи дома не подключают лифт, может быть не убран строительный мусор вокруг дома, не уложен асфальт, все соседи делают ремон и т.д.). Тем не менее такой вариант покупки достаточно удобен - заключается договор на долевое строительство с известным застройщиком, деньги уплачиваются переводом через банк, застройщик часто предлагает некоторые схемы рассрочки, может иметь готовые ипотечные схемы с банками. Дом новый, планировка по новым стандартам, сразу устанавлены железные двери и домофоны на подъездах, часто хорошие стеклопакеты, коммуникации в нем современные, жильцы преимущественно из благополучных семей сходного достатка. Такие дома удобны для проживания, в силу этого и цены квартир в уже сданных домах выше среднерыночных, экономия может быть достигнута, только на этапе до сдачи дома, а чаще всего до его постройки. В силу этого более экономичным является покупка объекта недвижимости на вторичном рынке . Здесь разброс предложений существенно выше. Это могут быть новые дома, дома с совершенно изношенными коммуникациями, неудобной планировки и т.д. Зато больше возможностей подобрать вариант устраивающий по качеству и цене. Обычно выбор жилья осуществляется по распростаненным типам (новой планировки, сталинка, хрущевка, старый фонд и т.д.), либо сугубо по любым вариантам подходящим по ценовому предложению. Универсальных рецептов выбора здесь нет. Вариант загородного проживания , обычно рассматирвается при покупе элитной недвижимости, либо в целях уменьшения цены на типовые варианты квартиры, либо при личных предпочтениях проживания в частном доме с участком, которые в Санкт-Петербурге и Москве редко распологаются в черте города, а чаще в ближайшем пригороде. Элитную недвижимость рассматривать не будем - уж очень это субъективный и специфический процесс. А вот покупка жилья городского типа в пригороде и покупка дома имеют свои особенности. Покупка кваритры в ближайшем пригороде крупного мегаполиса, позволяет при сохранении выского качества жилья найти приемлимый вариант по цене, который в черте городе может быть недостижим. Это особенно актуально для Москвы. При этом транспортная доступность, например работы, может быть вполне соизмеримой при проживании в черте города. При выборе жилья городского типа в пригороде учитываются следующие факторы: наличие городской инфраструктуры в районе проживания, как то: школы, поликлинники, магазины, центры досуга; развитость транспортной инфраструктуры, временые и финансовые затраты в поездках до города; возможность местного трудоустройства (обычно для сферы услуг, либо в локализованном неподалеку производстве). Обычно в местах компактной многоэтажной застройки вопросы городской инфраструктуры решаются на вполне приемлемом уровне. Вопросы трудоустройства, чаще всего не расчитываются на местные условия и тогда ключевым вопросом выбора места загородного проживания становится транспортная доступность. В крупных городах-спутниках Москвы, по численности населения соизмеримыми с городами Дальнего Востока, городская инфраструктура очень развита, а вопросы трудоустройства обычно можно решить локально, но смысл переезжать в пригород Москвы, с аналогичными возможностями городам Дальнего Востока сомнителен. Транспортная доступность для пригорода мегаполиса, обычно измеряется временем и стоимостью доступа до ближайшей станции городского метрополитена. К метро обычно можно добраться: электричкой - часто длительный по времени, но самый экономичный по средствам вариант - на электички продаются проездные. Кроме того, для некоторых направлений, в часы пик которых наблюдаются пробки на автомагистралях, являются более быстрым средством транспорта. Еще одним недостатков является расписание, по многим направлениям электички ходят один раз в час, что также сказывается на времени, которое необходимо затрачивать на дорогу (например если у вас жесткие условия прихода на работу, придется выежать более ранней элекричкой). муниципальным пригородным автобусом - обычно более быстрая альтернатива электичкам и достаточно бюджетная. маршруткой - самый быстрый способ добраться до ближайшего метро при отсутствии пробок, но при стоимости 20-40 руб. одной поездки, будет являться существенной частью расходов. В пробках обычно продвигаются быстрее личного автомобильного транспорта и тем более муниципального, так как нарушая правила ездят по тротуарам и насыпям. собственным транспортом. Для близлежайшего пригорода, в пределах 15-20 км. время необходимое на поездку до метро может быть вполне соизмеримым (или даже меньшим) с затрачиваемым на поездку до метро жителям некоторых районов города. В тоже время стоимость жилья в пригороде, даже на небольшом удалении (15 и более км) уже существенно отличается в меньшую сторону. Например для г. Красное Село, являющигося административно районом Санкт-Петербурга, аренда жилья в среднем в 1,5-2 раза ниже городской, а стоимость жилья ниже на 20%. В Гатчине, от которой до центра Санкт-Петербурга ходит экспресс-электричка за 40-50 минут (обычная 60-70 мин.), цены еще ниже, меж тем добраться с некоторых микрорайонов Фрунзенского района, в котором отсутствует ветка метрополитена, занимает соизмеримое время. Аналогична ситуация для некоторых пригородных районов Москвы - Мытищи, Химки и т.д. Покупка дома в пригороде является более сложной задачей, чем покупка квартиры. Так как к вопросам транспортной доступности, наличию поблизости городской инфраструктуры, выдвигается требование коммунального оснащения: максимальная мощность энергопотребления, наличие канализации, воды, центрального отопления, газоснабжения, телефонизации и т.д. В принципе большинство этих вопросов решаемы, с тем или иным успехом, при наличии одного из главных критериев - максимальной мощности энергопотребления в районе 10 кВт/час. При выделенной мощности в 2-3 киловата в час, невозможно нагревать дом электричеством, нагревать воду и т.д., эти вопросы могут быть решены только газификацией, которая осуществлена не во всех районах прилегающих к Санкт-Петербургу и Москве. Иначе условия жизни в таком доме обычно могут быть организованы только по старинке - печное отопление, колодец. Именно эти факторы сказываются на наличие предложений и их стоимость. Предложения с более-менее приемлемыми вариантами по цене, соизмеримой со стоимостью квартры, если они являются объектами ИЖС, расположенных недалеко от города, не очень много, особенно в подмосковье (в Санкт-Петербурге встречаются чаще). Альтернативой являются дома в садоводствах, но они не всегда приемлемы для круглогодичного проживания, по вышеназванным причинам. В целом вариант покупки дома требует большей самостоятельности в решении, из-за высоких организационных затрат и времени на его осуществление и не всегда годится для переезжающих. Выбор района города или пригорода Санкт-Петербург Карта районов города, со ссылками на информационную статью о районе на сайте Бюллетень недвижимости. Районы С.-Петербурга (пригород) (пригород) (пригород) (пригород) (пригород) , включая (пригород) : Б. Гатчинский В. Ломоносовский Г. Тосненский Вся информация по районам Санкт-Петербурга с сайта в одном (MS Word 2007, 1,8 Мб). Информация 2002 года и ситуация по престижности районов несколько изменилась (ее можно посмотреть по средней стоимости жилья), тем не менее достаточно адекватна для принятия первичного решения. Ниже краткая информация о районах, в которых проживает наибольшее количество членов клуба Дальневосточников. Приморский район - северо-запад города, один из удобнейших для проживания районов. Преимущественно спальные районы, компактно расположены крупные торговые зоны, промышленные зоны практически отсутствуют. Районирование : Новая деревня (м. Черная речка), Старая деревня (м. Старая Деревня), Комендантский аэродром (м. Комендатский проспект и Пионерская), Долгое озеро, Коломяги, Каменка, Шувалово, Лахта. Станции метро: Черная речка, Старая Деревня, Пионерская, Коменданский проспект. Транспортная доступность: Две ветки метро обеспечивают быструю доступность центра города (в пределах 20-30 минут), поперечные веткам метро и радиальны от станций маршрутов трамваев, тролейбусов и автобусов обеспечивают хорошую доступность метро. Существенной проблемой является узкие автомобильные коридоры для выезда из района - ул. Планерная на Приморский проспект, Торфяной на Савушкина и Приморский проспект (м. Старая Деревня), весь Приморский проспект, Коломяжский проспект к району м. Черная речка, просп. Испытателей к Светлановской площади - в часы пик, утром и вечером всегда забиты. Выходом обычно является проезд автотранспортом до м. Старая Деревня, Комендантский проспект у которых досттаточно мест для парковки, либо Пионерской (парковка во дворах). Городская инфраструктура. Множество магазинов крупных торговых сетей. Развитая инфраструктура покупок и отдыха, множество кафе и ресторанов. Несколько продуктовых рынков у метро Старая Деревня, Пионерская, Комендатского проспекта, авторынок. Парки: Юнтоловский заказник, Елабугинский остров (Петроградский район), Удельный парк. Школы в пределах кварталов. Курортный район - престижный загородный район, элитная загородная недвижимость. Расположен вдоль северной части Финского залива. Экологически чистый район - большое количество лесов, озер. Популярное летнее место отдыха горожан (район Сестрорецка), множество пансионатов и санаториев. Районирование (в порядке убывания от Санкт-Петербурга): Ольгино и Лисий нос (административно входят в Приморский район), Разлив, Сестрорецк (хорошие квартиры в многоэтажных домах), Парговоло, Левашово, Песочный, Репино, Комарово, Зеленогорск. Ближайшее метро. Старая Деревня, Черная речка, Озерки. Автомобильное сообщение. Четырехполосная автодорога, прямой выход к ул. Савушкина и м. Старая Деревня в Приморском районе и, с северной части, к Выборгскому шоссе и метро Озерки. При отсутствии пробок с Сестрорецка 20-30 мин. автомобильным транспортом. Автобусы и маршрутки от м. Черная Речка. Железнодорожное сообщение. Электичка от Белострова через Сестрорецк до Финляндского вокзала (метро Пл. Ленина), через ст. метро Старая Деревня, Черная речка, в пути 40-50 минут. Также электричка от Зеленогорска, через метро Удельная до Финляндского вокзала. Городская инфраструктура. Магазины - преимущесвтенно небольшие, в крупных населенных пунктах продуктовый сетевой магазин Пятерочка. В прямой транспортной доступности, в Приморском районе - крупные магазины - Лента, ОК, Карусель, Подсолнух, Рамстор. Школы - в крупных городах в пешеходной доступности. Москва Карта районов Москвы ( , есть фотографии по районам), эта же карта с по состоянию на 2004 г. Вся информация по районам Москвы и Московской области с сайта в одном (MS Word 2007, 0,9 Мб). - Справочник о районах Москвы (Историческая и официальная). Ориентирование в ценах на искомый вариант Аналитики недвижимости используют модели усредненных цен на 1 кв. метр жилья по районам, этот же вариант использут и застройщики. Эти таблицы, например для Санкт-Петербурга публикуются: для Москвы: Тем не менее, при покупки новостройки у застройщика, альтернативы в цене могут быть только среди разных застройщиков. Обычно у лидеров рынка они идентичны для одинаковых районов, различаясь только от типа и степени готовности дома, а колеблются в меньшую сторону только у небольших застройщиков, в силу больших рисков покупки у них жилья на этапе котлована или не сданного в эксплуатацию дома. Таким образом при покупке новостройки поиск оптимального соотношения цена/качество достаточно затруднителен, тем более и количество вариантов в одном районе города, и тем более станции метро, не так уж и значительно. Таким образом для новостроек выявление цены сводится к обзвону застройщиков и уточнению цен по районам и видам домов. При этом уточняется: местонахождение дома и тип предложения (с отделкой/без отделки, планировка); стоимость квадратного метра; варианты наличия объектов недвижимости, т.е. метраж, количество комнат и их расположение в доме. плановые сроки сдачи дома в эксплуатацию. Информация о застройщиках приведена в справочном Санкт-Петербурга и Москвы. Другое дело для для покупающих жилье на вторичном рынке . Здесь разброс предложений, во время стабилизации рынка, очень значителен и во многом определяется субъективными факторами. Среди них следует выделить - семейные неурядицы, необходимость переезда и быстрой продажи жилья, неадекватное понимание сходных ценовых предложений и боязни продажи, различные обременения в виде долгов за квартплату и т.д. Все эти факторы обычно формируют негативный психологический фон для продающих и они готовы уступать жилье за цену меньше рыночной, только бы разрешить свои конфликтные ситуации. Правда на эту часть рынка предложений сильно влияют агенства, которые в таких ситуациях и сами могут выкупать жилье, чтобы продать его дороже. Информация о газетах, журнала, специализированных сайтах публикующих объявления о недвижимости приведена в справочном Санкт-Петербурга и Москвы. Получение ипотечного кредита К сожалению среди членов клуба в настоящий момент никто не покупал жилье с использованием ипотечной схемы, в силу этого практического материала по этой теме нет. Как только такая информация появится, либо найдется желающий написать ее на базе собственного опыта - этот подраздел будет обновлен (для могущих помочь в этом вопросе просьба написать письмо в ) В последнее время появилось достаточно много ипотечных брокеров, и все крупные агенства недвижимости имеют специальные отделы оформления ипотеки - вполне возможно воспользоваться их услугами. Как вариантную альтернативу ипотеке многие рекомендуют рассматривать жилищные кооперативы, в которых вы вносите в течении какого-то периода первоначальные взносы за недвижимость, а после накопления определенного процента от стоимости объекта недвижимости, кооператив выделяет вам кредит на покупку жилья. Такой вариант может быть неприемлем для только переехавших, но в целом при поиске дополнительных финансовых возможностей может быть рассмотрен. Поиск и выбор подходящего объекта недвижимости В принципе, поиск жилья среди новостроек , после того как выявлены варианты предложения по стоимостям и типам предлагаемого жилья, сводится только к сопоставлению собранных вариантов. Принятие решения о выборе обуславливается преимущественно личными предпочтениями, после осмотра. На это обычно влияют также следующие факторы: совпадение стоимости с ожиданиями предложения по количесву комнат и метражу; время готовности квартиры к заселению; надежность застройщика; удобство расположения дома; удобство планировки квартиры. Сюда следуюет добавить такой обычно пропускаемый на этапе покупки вопрос - кто будет обслуживать дом?. Многие застройщики сами продолжают в последующем обслуживание дома, через свои специализированные структуры - цены же на эксплуатационные расходы в них могут быть существенно выше чем в среднем по городу, например нередки случаи взимания двойной стоимости за электроэнергию, с мотивировкой повышенной энергоемкостью дома и т.д. Поиск квартиры на вторичном рынке один из самых трудоемких процессов, так как и варианты предложений очень различны. Материал подготавливается Поиск комнаты в целом аналогичен поиску квартиры на вторичном рынке. Материал подготавливается Поиск загородной недвижимости . Материал подготавливается Документальное оформление Документы Какие документы нужны для покупки жилья от Продавца . Правоустанавливающий документ собственности на объект недвижимости, включая Акт купли-продажи квартиры (если квартира была приобретена) Технический паспорт на недвижимое имущество (обычно заказывается в двух экземплярах - один остается у нотариуса, второй представляется при регистрации договора в ГУФРС для сверки сведений, а далее - выдается на руки покупателю); Выписка из Единого государ ственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), подтверждающая права соб ственника, кроме случаев, когда отчуждение недвижимости оформляется без нотариального удостоверения - в простой письменной форме; Справка по форме 9 - о лицах, состоящих на регистрационном учете в отчуждаемом объекте недвижимости. Документы, удостоверяющие личность продавца - действительные, т.е. своевременно замененный паспорт, с регистрацией по месту жительства или с временной регистрацией по месту пребывания. Кроме того: Если собственником доли является несовершеннолетние дети, либо они проживают (офицально зарегистрированы) - разрешительные документы из органов опеки и попечительства (распоряжение главы МО); Если покупается имущество, зарегистрированное на одного из супругов (в т.ч. бывшего, при покупке во время брака) на согласие супруга (в т. ч. бывшего) на отчуждение имущества, приобретенного в браке, заверенное нотариально; Если покупается доля в собственности - отказ от преимущественного права покупки сособственников долей в отчуждаемом имуществе, заверенное нотариально. Cправки из налоговой инспекции, об отсутствии задолженности по налогам за данную квартиру (для договоров дарения, свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию); Cправки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (выдается бухгалтерией РЭУ, ДЭЗ), по телефонну и междугородним переговорам (оплаченные квитанции за последний месяц, за текущий месяц нужно звонить в справочную с указанием фамилии собственника жилья) Для покупателя в браке необходимо согласие законного супруга на приобретение недвижимого имущества, заверенное нотариально; Правоустанавливающим документом собственности на объект недвижимости может являться (не полный список): договор передачи квартиры (доли в квартире - комнаты) в собственность граждан - в обиходе именуется договором приватизации. Оформляется через агентство приватизации района или центральное агентство приватизации; договор купли- продажи; договор мены (имеет статус встречного договора купли продажи, когда владельцы обменивали одну жилплощадь, находящуюся в собственности, на другую жилплощадь, находящуюся в собственности); договор дарения, то есть безвозмездного отчуждения; свидетельство о праве собственности на квартиру во вновь создаваемом объекте на основании договора долевого участия в строительстве; справка жилищно строительного кооператива о полной выплате пая членом ЖСК; свидетельство о праве собственности на наследуемое недвижимое имущество (по закону или на основании завещания); решение суда о приобретении прав собственности на недвижимое имущество, вступившее в законную силу; договор ренты (или пожизненного содержания с иждивением). Технический паспорт квартиры (доли квартиры) оформляется в проектно-инвентаризационном бюро района. Технический паспорт содержит сведения о здании, в котором находится жилплощадь (год постройки, материал стен, перекрытий), о самой квартире - ее точные параметры, оснащенность удобствами, план с обозначением размеров всех помещений, несущих стен и легких перегородок, мест расположения коммуникаций и пр. Также в техническом паспорте указывается инвентаризационная стоимость (ИС) квартиры (доли квартиры) на момент выдачи документа. Выписка из ЕГРП выдается осуществляется Главным управлением федеральной регистрационной службы. Помимо сведений о правообладателях объекта недвижимого имущества на день выдачи, выписка содержит сведения о наличии или отсутствии различного рода обременений, арестов, запретов на регистрацию. Предпочтительно представлять нотариусу выписку, датированную не позднее чем за неделю до оформления договора отчуждения. Данная выписка не требуется при оформлении договора в простой письменной форме, поскольку этот договор подается сторонами на регистрацию прямо в ГУФРС. Однако с ее содержанием покупателю целесообразно все же ознакомиться перед оформлением такого договора - в случае наличия обременений они могут перейти на нового собственника, а если наложен арест или запрет - договор не будет зарегистрирован. Продажа жилья Материал подготавливается Схемы безопасной оплаты Одной из самых безопасных организаций сделки по купле-продаже недвижимости за наличный расчет между физическими лицами является организация процедуры расчета через банковскую ячейку (сейф). На Дальнем Востоке это не получило широкого распространения, а в Москве и Санкт-Петеребрурге является основным способом. При аренде банковского сейфа, минимизируются потенциальные риски, а именно: продавец до совершения сделки сможет наглядно убедиться в наличии у покупателя денежных средств, пересчитать и проверить их до закладки в банк, а покупатель - не расплачиваться раньше, чем будет оформлен договор купли-продажи, т.е. пока не получит на руки документы о регистрации собственности на него. Схема организации сделки : Продавец и покупатель заключают с банком договор аренды индивидуального банковского сейфа до совершения сделки купли-продажи недвижимости. Покупатель в присутствии продавца осуществляет вложение денежных средств в сейф, ключ от которого выдается в одном экземпляре только покупателю. В договоре аренды определяются все возможные варианты допуска клиентов (продавца и покупателя) к индивидуальному сейфу, обычно это: совместный допуск продавца и покупателя к сейфу в течение всего периода аренды; допуск только продавца недвижимости для изъятия денежных средств (после того, как сделка состоялась) при предъявлении им оригинала договора купли-продажи, зарегистрированного в установленном законодательством порядке, и ключа от сейфа, который передается продавцу от покупателя. Либо в некоторых банках после предоставления выписки из ЕГРП; допуск только покупателя для изъятия ценностей, если сделка по тем или иным причинам не состоялась. В данном случае допуск возможен не ранее чем на следующий рабочий день после окончания срока аренды индивидуального сейфа. Услуги банковской ячейки предстовляют многие банки, например сбербанк. Но сложную организацию расчетов, через выдачу пакетов по условию (например при покупке двух квартир, встречного договора покупки и т.д.), берутся организовывать не многие банки - их нужно искать специально. Ремонт Ремонт может быть одной из существенных частей процедуры покупки жилья, так приобретенная квартира может оказаться непригодной для жизни. Обычно это бывает в новостройках сдающихся без отдделки, т.е. только с отштукатуренными стенами, электропроводкой и коммунальной развязкой - без сантехники, полов и т.д. Жить в бетонных стенах без воды и канализации очень затруднительно. Для объектов вторичной недвижимости это часто может быть немаловажным условием ее покупки, так как многие недорогие варианты, именно потому и не дороги, что убиты в плане ремонта, вплоть до отсутствия сантехники, разбитых коммуникаций и т.д. - это сильно сказывается на цене в сторону ее уменьшения, обычно в степени существенно большей, чем стоимость хорошего ремонта. Материал подготавливается . Дополнительная информация: в Санкт-Петербурге и Москве. Вся информация по районам Санкт-Петербурга (MS Word 2007, 1,8 Мб), с сайта . Вся информация по районам Москвы и Московской области в (MS Word, 0,9 Мб), с сайта .
Вопросы переезда
Этот месяц в истории ДВ
Начало движение поездов Комсомольск-на-Амуре - Советская Гавань
Владивосток посетил норвежский полярный исследователь Руаль Амундсен
Начато издание газаты Магаданская правда
Какие ресурсы клуба нужно развивать в первую очередь?
Энциклопедию Дальнего Востока
Дальневосточную электронную библиотеку
Сообщество дальневосточников (соц.сети, форум)
source
Комментариев нет:
Отправить комментарий